{"id":38318,"date":"2022-09-30T11:58:29","date_gmt":"2022-09-30T09:58:29","guid":{"rendered":"https:\/\/antilla-martinique.com\/?p=38318"},"modified":"2022-09-30T11:58:29","modified_gmt":"2022-09-30T09:58:29","slug":"logements-energivores-tour-dhorizon-des-mesures-contraignantes-pour-les-proprietaires","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/antilla-martinique.com\/en\/logements-energivores-tour-dhorizon-des-mesures-contraignantes-pour-les-proprietaires\/","title":{"rendered":"\u00ab\u00a0Logements \u00e9nergivores\u00a0: tour d\u2019horizon des mesures contraignantes pour les propri\u00e9taires\u00a0\u00bb\u2026"},"content":{"rendered":"
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Vu sur https:\/\/www.journaldelagence.com. Depuis la loi dite Climat et R\u00e9silience du 22 ao\u00fbt 2021 les commentaires en tous genres vont bon train sur la situation des logements qualifi\u00e9s de \u00ab passoires thermiques \u00bb et sur leur situation juridique, tant sur le plan de leur commercialisation que de leur location. Le point sur la r\u00e9glementation d\u00e9j\u00e0 applicable et celles \u00e0 venir avec Maitre Cyril Sabati\u00e9, avocat sp\u00e9cialiste en droit immobilier.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

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Me Cyril SABATIE Avocat sp\u00e9cialiste en droit immobilier<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n

Le DPE (diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique) r\u00e9cemment r\u00e9form\u00e9 en sa m\u00e9thode, et avec lui l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique, constituent notamment les cl\u00e9s de voute de cette r\u00e9glementation contraignante dans un contexte \u00e9cologique de plus en plus pr\u00e9gnant dans l\u2019immobilier.<\/p>\n

Avant le 1er<\/sup>\u00a0juillet 2021, les DPE \u00e9taient fournis \u00e0 titre informatif. Depuis le 1er<\/sup>\u00a0juillet 2021, les nouveaux DPE sont devenus opposables. D\u00e9sormais, en cas d\u2019information erron\u00e9e, la responsabilit\u00e9 du vendeur ou du bailleur peut \u00eatre recherch\u00e9e par l\u2019acqu\u00e9reur ou par le locataire. Cette opposabilit\u00e9 ne s\u2019applique toutefois pas pour les anciens DPE encore valides et concernant les recommandations de travaux, qui ne sont donn\u00e9es qu\u2019\u00e0 titre informatif.<\/p>\n

Interdiction de faire \u00e9voluer les loyers des logements \u00e9nergivores<\/h2>\n

Premi\u00e8re mesure de la loi Climat, depuis le 25 ao\u00fbt dernier, il n\u2019est plus possible d\u2019augmenter les loyers des logements les plus \u00e9nergivores, c\u2019est-\u00e0-dire ceux class\u00e9s F et G par le DPE\u00a0nouvelle formule. Selon l\u2019Observatoire national de la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, 17 % des logements fran\u00e7ais seraient aujourd\u2019hui concern\u00e9s par cette interdiction.<\/p>\n

Cette mesure s\u2019applique aux biens lou\u00e9s meubl\u00e9s comme vides, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. Ce gel des loyers concerne tous les nouveaux baux sign\u00e9s, de m\u00eame que les contrats en cours ou renouvel\u00e9s tacitement. Les bailleurs de ces passoires n\u2019ont ainsi plus le droit d\u2019indexer annuellement leurs loyers selon l\u2019Indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers publi\u00e9 par l\u2019INSEE (IRL). Ils n\u2019ont pas non plus la possibilit\u00e9 d\u2019augmenter le loyer \u00e0 la relocation ni d\u2019engager une action en r\u00e9\u00e9valuation lors du renouvellement du bail.<\/p>\n

Seuls des travaux de r\u00e9novation permettant d\u2019am\u00e9liorer la performance du logement et de changer sa classe \u00e9nerg\u00e9tique permettraient au bailleur de retrouver cette libert\u00e9 sur les loyers.<\/p>\n

Les DPE (anciennes formules) qui ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s avant le 31 d\u00e9cembre 2017 devront \u00eatre refaits avant le 31 d\u00e9cembre 2022 ; ceux qui ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s avant le 30 juin 2021 devront l\u2019\u00eatre avant le 31 d\u00e9cembre 2024.<\/p>\n

PRECISION\u00a0:<\/strong>\u00a0La mesure n\u2019entrera en vigueur en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La R\u00e9union et \u00e0 Mayotte qu\u2019\u00e0 compter du 1er<\/sup>\u00a0juillet 2024.<\/p><\/blockquote>\n

Pr\u00e9cisons que face \u00e0 la hausse du co\u00fbt de l\u2019\u00e9nergie et \u00e0 l\u2019inflation galopante, un bouclier pour plafonner l\u2019indexation des loyers d\u2019habitation a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 mis en place pendant un an,\u00a0jusqu\u2019au 30 juin 2023,<\/strong>\u00a0par la loi n\u00b0 2022-1158 du 16 ao\u00fbt 2022 portant mesures d\u2019urgence pour la protection du pouvoir d\u2019achat.<\/p>\n

Dans le cadre du dispositif d\u2019encadrement des loyers (applicables dans certaines communes seulement), cette m\u00eame loi interdit au bailleur d\u2019appliquer un compl\u00e9ment de loyer lorsque le logement pr\u00e9sente une ou plusieurs caract\u00e9ristiques d\u2019inconfort, dont : \u00ab\u00a0des signes d\u2019humidit\u00e9 sur certains murs, un niveau de performance \u00e9nerg\u00e9tique de classe F ou de classe G au sens de l\u2019article L. 173-1-1 du code de la construction et de l\u2019habitation ou encore des fen\u00eatres laissant anormalement passer l\u2019air hors grille de ventilation\u00a0\u00bb.<\/em><\/p>\n

Interdiction progressive de proposer \u00e0 la location les logements \u00e9nergivores<\/h2>\n

A partir du 1er<\/sup>\u00a0janvier 2023<\/strong>\u00a0seront interdits \u00e0 la location les logements dont la consommation exc\u00e8de 450 KW\/m\u00b2\/an (en \u00e9nergie finale) en application de la loi du 8 novembre 2019 relative \u00e0 l\u2019\u00e9nergie et au climat et au d\u00e9cret du 11 janvier 2021, soit une partie de la classe \u00e9nergie G du DPE (qui est exprim\u00e9 en \u00e9nergie primaire). En pratique les logements chauff\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 ne seront pas concern\u00e9s par ce premier seuil de consommation trop \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

L\u2019interdiction s\u2019appliquera ensuite \u00e0 l\u2019ensemble des logements class\u00e9s en G\u00a0\u00e0 partir du 1er<\/sup>\u00a0janvier 2025<\/strong>, la performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement devenant un crit\u00e8re de d\u00e9cence locative au sens du d\u00e9cret du 30 janvier 2022.<\/p>\n

Naturellement l\u2019interdiction sera ensuite \u00e9tendue aux logements class\u00e9s F \u00e0 partir du 1er janvier 2028 et \u00e0 ceux de la classe E d\u00e8s 2034.<\/p>\n

En cas de non-d\u00e9cence \u00e9nerg\u00e9tique, le juge judiciaire pourra \u00eatre saisi par le locataire. Il se prononcera sur la nature des travaux \u00e0 effectuer et leur d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution. En attendant la r\u00e9alisation de ces travaux, le juge aura notamment le pouvoir de r\u00e9duire le loyer ou de le suspendre, avec ou sans consignation.<\/p>\n

Pr\u00e9cisons que les b\u00e2timents ou parties de b\u00e2timents non chauff\u00e9s ou pour lesquels les seuls \u00e9quipements fixes de chauffage sont des chemin\u00e9es \u00e0 foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement, ne sont pas concern\u00e9s par la r\u00e9alisation du DPE ni par cette r\u00e9glementation.<\/p>\n

IMPORTANT\u00a0:<\/strong>\u00a0Le niveau de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimal pour caract\u00e9riser la d\u00e9cence d\u2019un logement, introduit par la loi Climat R\u00e9silience \u00e0 l\u2019article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ne s\u2019applique que pour les logements constituant la r\u00e9sidence principale du locataire. Les meubl\u00e9s touristiques et les locations de r\u00e9sidences secondaires ne sont donc pas soumis \u00e0 ces contraintes \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p><\/blockquote>\n

Un audit \u00e9nerg\u00e9tique pour les ventes de monopropri\u00e9t\u00e9s et de maisons individuelles<\/h2>\n

La vente des immeubles d\u2019habitation appartenant \u00e0 un seul propri\u00e9taire ou des maisons individuelles dont le DPE est de niveau F ou G, devra bient\u00f4t s\u2019accompagner d\u2019un\u00a0audit \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n

En effet, la r\u00e9alisation d\u2019un audit \u00e9nerg\u00e9tique sera obligatoire pour ces b\u00e2timents concern\u00e9s des classes F et G dont la promesse de vente ou, \u00e0 d\u00e9faut, l\u2019acte authentique de vente, sera sign\u00e9\u00a0\u00e0 partir du 1er<\/sup>\u00a0avril 2023<\/strong>.<\/p>\n

Cet audit qui fixe des pr\u00e9conisations de travaux pour am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement devra ensuite \u00eatre remis au candidat acqu\u00e9reur d\u00e8s la premi\u00e8re visite du bien (et annex\u00e9 \u00e0 la promesse de vente). La r\u00e9alisation des travaux pr\u00e9conis\u00e9s par l\u2019audit n\u2019est pas obligatoire. Le but poursuivi par cet audit est d\u2019informer l\u2019acqu\u00e9reur afin qu\u2019il int\u00e8gre ces travaux dans son projet d\u2019achat et de r\u00e9novation \u00e9ventuelle en vue de faire \u00e9voluer la performance \u00e9nerg\u00e9tique de son logement.<\/p>\n

A NOTER :<\/strong>\u00a0Initialement pr\u00e9vu au 1er<\/sup>\u00a0septembre\u00a02022, l\u2019entr\u00e9e en vigueur de l\u2019audit \u00e9nerg\u00e9tique obligatoire a \u00e9t\u00e9 report\u00e9e au 1er<\/sup>\u00a0avril\u00a02023 par le d\u00e9cret n\u00b02022-1143 du 9 ao\u00fbt 2022 (J.O du 11). Cette obligation sera ensuite \u00e9tendue aux b\u00e2timents de la classe E \u00e0 compter du 1er<\/sup>\u00a0janvier 2025, puis \u00e0 ceux de la classe D \u00e0 compter du 1er<\/sup>\u00a0janvier 2034.<\/p><\/blockquote>\n

Un DPE collectif g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 \u00e0 partir du 1er janvier 2024<\/h2>\n

La loi Climat et R\u00e9silience a \u00e9tendu l\u2019obligation de r\u00e9aliser un DPE collectif (\u00e0 l\u2019\u00e9chelle de l\u2019immeuble) \u00e0 tous les b\u00e2timents d\u2019habitation collectifs, qu\u2019ils soient en monopropri\u00e9t\u00e9 ou en copropri\u00e9t\u00e9, qu\u2019ils soient \u00e9quip\u00e9s ou non d\u2019une installation collective de chauffage et de refroidissement, d\u00e8s lors que l\u2019immeuble dispose d\u2019un permis de construire d\u00e9pos\u00e9 avant le 1er<\/sup>\u00a0janvier 2013.<\/p>\n

Cette disposition entrera en vigueur en m\u00e9tropole selon le calendrier suivant\u00a0:<\/p>\n