Pandora Papers
IMMOBILIER
Une nouvelle règle permettrait de combler une lacune exploitée, selon le Trésor, par des personnes mal intentionnées qui utilisent de l’argent mal acquis pour acheter anonymement des propriétés résidentielles.Le Trésor estime que 20 à 30 % des achats de biens immobiliers résidentiels aux États-Unis sont effectués sans financement.
L’unité chargée de la lutte contre la criminalité financière au sein du Trésor américain a présenté son plan, attendu de longue date, visant à endiguer les flux d’argent sale transitant par l’immobilier résidentiel aux États-Unis.
La règle, proposée par le FinCEN le 7 février, vise à renforcer la surveillance du secteur en dénonçant les mauvais acteurs qui achètent des biens immobiliers en espèces par l’intermédiaire de trusts et d’autres entités juridiques secrètes.
“Depuis des décennies, des acteurs illicites cachent et blanchissent anonymement de l’argent par le biais de transactions immobilières résidentielles non financées aux États-Unis”, a déclaré un haut responsable du FinCEN.
“Les transactions en espèces sont l’outil favori des criminels car elles leur permettent de passer inaperçus et d’éviter l’examen minutieux des banques et autres institutions financières qui sont soumises à des mesures anti-blanchiment très strictes.
Si elle est finalisée, la nouvelle règle exigera que certains professionnels de l’immobilier signalent ces transactions “à haut risque” au FinCEN en remplissant des “rapports immobiliers”, semblables aux rapports d’activité suspecte (SAR) remplis par les institutions financières.
Ces rapports identifieraient les bénéficiaires effectifs des entités ou des fiducies auxquelles les biens immobiliers sont transférés. Ces informations seraient stockées dans une base de données non publique, accessible aux organismes chargés de l’application de la loi et de la sécurité nationale.
Il s’agit d’une mesure nécessaire prise par le Trésor pour lutter contre l’argent sale dans notre système.
– Erica Hanichak, directrice des affaires gouvernementales de la coalition FACT
Le responsable du FinCEN a déclaré que les exigences en matière de déclaration seraient “en harmonie” avec le registre des bénéficiaires effectifs de l’agence, établi en vertu de la loi sur la transparence des entreprises, mais qu’elles serviraient un objectif plus étroit.
“La loi sur la transparence des entreprises sert à donner un aperçu de la propriété d’une entité à un moment donné”, a déclaré Erica Hanichak, directrice des affaires gouvernementales de la FACT Coalition. “Mais elle ne permet pas vraiment de savoir si une entité est ou non engagée dans d’autres types de transactions risquées.
La FACT Coalition et d’autres groupes de défense de la transparence réclament depuis longtemps une réforme visant à combler une lacune qui exempte les professionnels impliqués dans les transactions immobilières des obligations de lutte contre le blanchiment d’argent prévues par la loi sur le secret bancaire (Bank Secrecy Act).
Cette loi impose un programme de conformité aux institutions financières, mais l’exemption du secteur immobilier, vieille de plusieurs décennies, n’a été traitée que récemment par le biais d’un patchwork de mesures à court terme.
“Il s’agit vraiment d’une mesure nécessaire prise par le Trésor pour lutter contre l’argent sale dans notre système”, a déclaré M. Hanichak.
Une vulnérabilité critique
Le marché immobilier américain est l’un des plus importants au monde, évalué à 47 000 milliards de dollars en 2023, selon le Trésor.
Sa stabilité à long terme le rend populaire auprès des criminels et des investisseurs étrangers peu scrupuleux qui cherchent à blanchir de l’argent et à accumuler des richesses. Cela a pour effet de faire grimper les prix de l’immobilier et de limiter l’offre pour les acheteurs légitimes.
“Nombre de ces propriétés achetées de manière frauduleuse restent vacantes pendant des années, alors que certaines de nos plus grandes villes souffrent d’une crise du logement”, a déclaré le responsable du FinCEN.
Les offres au comptant peuvent être supérieures à la valeur du marché et sont généralement privilégiées par les vendeurs en raison de leur rapidité, tandis que les véhicules d’investissement, tels que les trusts et les sociétés à responsabilité limitée, masquent l’identité de leurs véritables propriétaires – un problème mis en lumière par de nombreuses enquêtes de l’ICIJ.
En 2021, les Pandora Papers ont identifié 206 trusts basés aux États-Unis détenant plus d’un milliard de dollars d’actifs combinés liés à 41 pays. Près de 30 de ces trusts étaient liés à des personnes ou à des entreprises accusées de fraude, de corruption ou de violation des droits de l’homme.
Plus récemment, Cyprus Confidential a révélé que les locataires d’un immeuble new-yorkais avaient été chassés par la hausse des loyers après sa vente, par l’intermédiaire d’une société écran, à un arrangeur financier chypriote, sanctionné depuis pour ses liens d’affaires avec des oligarques russes.
La nouvelle base de données sur la propriété des entreprises américaines fait l’objet d’attaques politiques continues quelques semaines après son lancement.
SECRET OFFSHORE
Les achats immobiliers secrets sont l’un des moteurs de l’économie offshore.
Le Treasury’s 2024 National Money Laundering Risk Assessment estime que 20 à 30 % des achats de biens immobiliers résidentiels aux États-Unis sont effectués sans financement et ne font donc pas l’objet de contrôles anti-blanchiment par les prêteurs hypothécaires.
Le rapport décrit les professionnels de l’immobilier comme “une vulnérabilité critique”, car il a été constaté que nombre d’entre eux “participent, volontairement ou involontairement, à des systèmes de blanchiment d’argent”.
Selon le projet de règlement, les compagnies d’assurance titres, les avocats et les autres personnes impliquées dans les transactions immobilières continueraient à être exemptés du programme de conformité de la BSA.
Au lieu de cela, le FinCEN a proposé un cadre de déclaration “rationalisé” qui rendrait une personne dans la chaîne d’un transfert de propriété responsable du dépôt des rapports et de la tenue des registres.
Toutes les transactions n’auront pas d’agent bloqueur ou d’agent d’assurance titres”, a déclaré Gary Kalman, directeur exécutif de Transparency International U.S., “mais nous avons besoin d’un agent bloqueur et d’un agent d’assurance titres”.
“Nous considérons que [la hiérarchie des rapports proposée] comble des lacunes potentielles et permet de contourner la règle.
M. Kalman a fait l’éloge de plusieurs aspects du projet de règle, notamment le fait qu’elle soit permanente, qu’elle s’applique à l’ensemble du pays et qu’elle ne soit pas limitée aux achats dépassant un certain seuil de prix. Cependant, il a ajouté que le FinCEN devrait être clair sur la manière dont les informations relatives à la propriété effective seront vérifiées.
Depuis 2016, le FinCEN a testé des exigences de déclaration similaires pour les sociétés d’assurance titres dans une poignée de juridictions américaines par le biais de ce que l’on appelle des “ordonnances de ciblage géographique”.
Dans un communiqué, l’American Land Title Association, qui représente les agents d’assurance titres à travers les États-Unis, a déclaré que ses membres continueraient à coopérer avec l’agence et à fournir des conseils sur la réduction du fardeau de la conformité pour les entreprises.
“Nous continuons d’examiner la règle proposée et nous nous efforcerons de veiller à ce que le FinCEN prenne en compte les informations qu’il recueille dans le cadre de la nouvelle règle sur la propriété effective, entre autres, afin de ne pas faire double emploi inutilement et de clarifier les obligations de toutes les parties concernées par l’immobilier dans le cadre de cette règle”, a déclaré l’ALTA.
Prochaines étapes
Le Trésor a reconnu que l’immobilier commercial est également exposé au risque de financement illicite, avertissant à plusieurs reprises depuis l’invasion de l’Ukraine par la Russie en 2022 que les élites russes, les membres de leur famille et leurs mandataires pourraient tenter d’échapper aux sanctions en exploitant les vulnérabilités du secteur.
Le responsable du FinCEN a confirmé que l’agence envisageait des options réglementaires pour accroître la transparence des transactions immobilières commerciales, mais il n’a pas fourni de calendrier pour l’élaboration éventuelle de règles.
Pour l’instant, le public dispose d’une période de 60 jours pour soumettre des commentaires écrits sur le projet de règle pour le secteur de l’immobilier résidentiel, qui comprend “les maisons individuelles, les maisons en rangée, les condominiums et les coopératives, ainsi que les immeubles d’appartements conçus pour une à quatre familles”.
“L’une des choses que nous pourrions entendre de la part des opposants à cette règle, soit par manque de compréhension, soit peut-être, de manière un peu malveillante, en essayant de la saper, est que cela rendra d’une manière ou d’une autre l’achat d’une maison plus difficile pour l’Américain moyen”, a déclaré M. Hanichak, de la FACT Coalition.
Elle a fait remarquer que la grande majorité des Américains n’achètent pas de maisons par l’intermédiaire d’entités ou en espèces.
“En réduisant l’offre d’argent sale, les chances d’accéder à un logement abordable sont plus grandes”, a-t-elle ajouté