Prix, taux, crédit : quelles perspectives immobilières ?

Le marché du crédit retrouve des couleurs

Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux : “Les conditions de crédit s’améliorent, les banques sont de nouveaux prêteuses et reviennent sur le marché.  Côté taux d’intérêt, le mois de janvier a enregistré des baisses très fortes et généralisées. Même si les taux à 1 % sont loin derrière nous, il y a une nouvelle réalité.  Les taux s’établissent en moyenne à 4,05% et 4,20% sur les durées entre 20 et 25 ans alors qu’ils étaient sur ces mêmes durées, autour de 4,45% – 4,60 % en décembre 2023.”

Les banques en phase de conquête

“Pour le mois de février, nous observons une tendance à la stabilisation même si des nouvelles baisses ici ou là ne sont pas impossibles sur certains profils, mais le gros du mouvement baissier est sans doute terminé pour quelques semaines. Néanmoins, les nouvelles restent bonnes car le choix dans l’offre bancaire s’est nettement élargi. Les banques sont toutes en phase de conquête et se positionnent sur le marché du crédit immobilier.”

Vers une année de transition ?

Olivier Bugette, CEO de La Boîte Immo : “2024 sera indéniablement une année de transition, reste à savoir, à quelle vitesse. Pour l’instant, la transition est douce. Il faut rappeler que nous sortons d’une année 2023 de retournement de marché. Avec moins 20% de transactions sur un an, des délais de ventes qui ont explosé. Nous sommes passés de 21 jours en moyenne en janvier 2023 à plus de 150 jours en décembre 2023. Les stocks de mandats se reconstituent. Le pouvoir change de main et passe du propriétaire vendeur à l’acquéreur.  En attendant le retour des primo accédants qui n’ont pas trouvé de financement et des investisseurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas, être aussi actifs qu’auparavant.”

L’évolution des prix à la baisse

“C’est la tendance de fond observée, les prix baissent à peu près partout. En moyenne autour de 2 % au niveau national avec des disparités selon les régions. A Paris, les prix ont reculé de 6, 5 % sur un an. En revanche sur la Côte d’Azur, les stations balnéaires prisées, la Savoie résistent à la baisse voire augmentent légèrement. Le demande reste forte. Les marges de négociations reviennent et se situent autour de 5 %.  Quant aux passoires thermiques, cela représente 10 % des biens. Certains estiment que c’est une opportunité, d’autres au contraire, qu’avec des travaux, l’effet est repoussoir. 70 % des particuliers considèrent que la passoire thermique est rédhibitoire.”

La vidéo de l’émission

Les conditions d’une reprise d’activité

Olivier Bugette est catégorique : “Les professionnels de l’immobilier attendent que les prix baissent. Le pouvoir d’achat immobilier des Français n’est plus le même. Les taux sont tout de même passés rapidement de 1 à 4 %. La capacité de financement des ménages n’est plus la même qu’il y a un an ou deux. Si l’on veut que les transactions reprennent, les prix doivent baisser.”

Vers une moyenne de taux à 3, 5 %

Maël Bernier rappelle qu’Il y a 3, 4 mois, seules 3 banques prêtaient sur le marché. “Aujourd’hui elles sont toutes de retour. Certaines prêtent de nouveau à 110 % pour les plus jeunes. Les banques surveillent de très près les fameux OAT qui ont chuté. Il faut se faire une raison, C’est terminé les taux à 1 voire 2 %. Dans quelques mois, on va se retrouver dans une moyenne à 3, 5 %, toutes durées confondues.”

Un moratoire sur les règles d’octroi des crédits

Maël Bernier : “Le marché a été soutenu par les secundo accédants. Afin de fluidifier le marché, il faudrait un moratoire sur la règle des 35 % d’endettement et arrêter de bloquer de jeunes accédants avec des règles idiotes.  Les Français qui ont acheté avec des taux à 1 % n’ont aucun intérêt – pour l’instant, sauf cas de force majeure, à revenir sur le marché.”

Olivier Bugette considère qu’il est dommage que le poids de la fiscalité n’incite pas à l’investissement immobilier. “Nous avons besoin des bailleurs privés pour le parc locatif, victime de pénurie. ” insiste le CEO de la Boîte Immo.

Pour la porte-parole de Meilleurtaux, il y a trop de contraintes sur les investisseurs, les bailleurs. “Si l’idée de départ semblait séduisante, la suppression de la taxe d’habitation, à mon sens, a été une erreur. La taxe foncière s’y est substituée avec de fortes augmentations partout.  Cela fait 3 ans que nous disons tous, promoteurs, courtiers, agents immobiliers…attention nous allons dans le mur. On nous répond, les prix vont baisser, tout cela va s’arranger. Or, les besoins en logements sont immenses et l’on continue à vivre sur le stock. Cela ne va pas se réguler tout seul.” estime Maël Bernier

Des conseils pour ceux qui veulent acheter

Olivier Bugette : “Il faut se projeter dans le temps. Arrêtons de considérer l’immobilier comme un moyen de faire de l’argent. L’immobilier, c’est avant tout et surtout un moyen de se loger. C’est un projet de vie. Un quartier dans lequel on a envie de vivre de s’investir. Il faut passer à l’action. L’immobilier est comme un train dans lequel il faut savoir monter. Plus on le regarde passer et plus il passe vite et c’est difficile. Si les prix vont baisser, ayons tous en tête qu’ils ne vont pas perdre 30 % de leur valeur. Il faut revenir aux fondamentaux. On achète une adresse, une orientation, une surface. Il faut être exigeant sur ces critères et il y a du choix. »

Maël Bernier : ” Il faut toujours se projeter en fonction de ses besoins. L’emplacement, la proximité des transports, des écoles, des services. L’immobilier reste le meilleur placement pour la retraite en étant à l’abri de loyers à payer et en ayant un toit sur la tête. Pour ceux qui sont en capacité, c’est une mesure de prudence, de bon sens d’acheter un bien immobilier.  Et il sera toujours temps, plus tard, de renégocier le taux de son prêt.”